Garantie décennale : que faire quand un désordre apparaît sur un bâtiment public ?

La garantie décennale protège l’acheteur public lorsqu’un désordre grave apparaît sur un ouvrage après sa réception. Une fissure qui s’élargit, une toiture qui fuit ou un sol qui s’affaisse peuvent ainsi engager la responsabilité des constructeurs pendant dix ans. Encore faut-il réunir les bonnes conditions et agir à temps. Cet article s’adresse aux collectivités, aux établissements publics et à leurs services techniques. Il explique quand la garantie joue, quels désordres elle couvre et comment l’acheteur doit procéder, étape par étape.

Garantie décennale : quel fondement pour un ouvrage public ?

Dans les marchés publics de travaux, le juge administratif applique les principes dont s’inspirent les articles 1792 et suivants du Code civil. Ainsi, les constructeurs répondent des dommages qui apparaissent après la réception, dans le délai de dix ans. Ce régime vient après la réception, qui met fin en principe aux relations contractuelles pour les travaux réceptionnés sans réserve.

Par ailleurs, le Conseil d’État a jugé que l’article 1792-7 du Code civil ne s’applique pas à la garantie décennale des marchés publics de travaux (CE, 5 juin 2023, Société Rousseau, n° 461341). Un équipement à vocation professionnelle n’échappe donc pas automatiquement à la garantie. Le commentaire du cabinet Landot détaille cette jurisprudence.

Quels désordres la garantie décennale couvre-t-elle ?

Selon la Banque des Territoires, la garantie vise deux grandes familles de dommages :

• ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage, ou d’un élément d’équipement indissociable ;
• ceux qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination.

Les désordres évolutifs peuvent aussi entrer dans le champ de la garantie. Il s’agit de désordres qui ne sont pas encore pleinement apparus avant la fin du délai, mais dont l’aggravation reste prévisible.

Les désordres qui restent en dehors

En revanche, un simple défaut esthétique ne suffit pas en général. De même, un désordre apparent lors de la réception et non réservé échappe en principe à la garantie. Enfin, lorsque des réserves n’ont pas été levées, la relation contractuelle se poursuit pour les travaux concernés. C’est ce qu’a rappelé la cour administrative d’appel de Nantes (CAA Nantes, 24 novembre 2017, n° 16NT01776).

Garantie décennale ou parfait achèvement : comment les distinguer ?

Pendant la première année, la garantie de parfait achèvement oblige l’entreprise à reprendre les désordres signalés, quelle que soit leur gravité. Ensuite, seule la garantie décennale permet d’agir pour les dommages graves. Les deux régimes peuvent donc se succéder sur un même désordre. Par conséquent, l’acheteur a intérêt à signaler tout défaut dès la première année, sans attendre qu’il s’aggrave.

Garantie décennale : qui est responsable ?

La garantie concerne les constructeurs liés au maître d’ouvrage par un contrat : entreprises de travaux, mais aussi maître d’œuvre et, selon les cas, contrôleur technique. Lorsque plusieurs intervenants ont contribué au dommage, le juge peut condamner l’un d’eux à réparer l’intégralité du préjudice. Celui-ci se retourne ensuite contre les autres par un appel en garantie. L’acheteur a donc intérêt à mettre en cause tous les constructeurs susceptibles d’être concernés.

Que doit faire l’acheteur face à un désordre ?

1. Constater et documenter

D’abord, le service technique décrit le désordre avec précision : localisation, date d’apparition, photos datées, évolution. Il recherche ensuite les pièces utiles : procès-verbal de réception, levée des réserves, plans et dossier des ouvrages exécutés.

2. Mettre en sécurité et informer

Ensuite, il prend les mesures conservatoires nécessaires pour protéger les usagers. Puis il informe par écrit les constructeurs concernés et, le cas échéant, l’assureur. Vérifiez aussi si une assurance dommages-ouvrage a été souscrite pour l’opération.

3. Faire constater par un expert

Puis, si les constructeurs contestent, l’acheteur peut demander au tribunal administratif la désignation d’un expert en référé. L’expertise établit l’origine du désordre, sa gravité et le coût des réparations.

4. Agir avant la fin du délai de dix ans

Enfin, le délai court à compter de la réception. Attention : en règle générale, un simple courrier ne suffit pas à interrompre ce délai. Une action en justice, y compris un référé, est le plus souvent nécessaire. Faites-vous donc conseiller sans attendre les derniers mois.

Cas pratique : des infiltrations dans un gymnase

Un gymnase communal est réceptionné sans réserve en 2019. En 2026, des infiltrations apparaissent dans la salle de sport, qui doit fermer les jours de pluie. D’abord, la commune fait constater les dégâts et ferme la zone dangereuse. Ensuite, elle écrit à l’entreprise d’étanchéité et au maître d’œuvre. Faute d’accord, elle saisit le juge des référés pour obtenir une expertise. Le dommage rend l’équipement impropre à sa destination : la garantie décennale peut donc jouer.

Côté acheteur : les bons réflexes

• Archiver le procès-verbal de réception et la levée des réserves.
• Noter la date de fin de la garantie décennale de chaque ouvrage.
• Signaler tout défaut dès l’année de parfait achèvement.
• Ne pas laisser approcher la fin du délai sans action en justice.
• Mettre en cause tous les constructeurs concernés.

Si le désordre révèle aussi un litige financier sur le chantier, consultez notre article sur le mémoire en réclamation. Les deux procédures obéissent cependant à des règles différentes.

Côté entreprise : comment réagir ?

De son côté, l’entreprise mise en cause transmet le dossier à son assureur sans tarder. Elle participe aussi aux opérations d’expertise et fait valoir ses arguments : désordre apparent à la réception, cause étrangère ou faute d’un autre intervenant.

Garantie décennale : à retenir

• Elle couvre les dommages graves apparus dans les dix ans suivant la réception.
• Elle vise la solidité de l’ouvrage ou son impropriété à sa destination.
• Un désordre apparent et non réservé à la réception reste en principe exclu.
• Un simple courrier n’interrompt pas, en règle générale, le délai de dix ans.
• L’expertise en référé reste souvent la première étape utile.